Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là gì? Đối tượng sở hữu nhà ở xã hội? Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội?

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là gì?

Khái niệm nhà ở xã hội

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. 

Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Việc mua bán nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP do các bên thỏa thuận trên cơ sở tham khảo hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là nhà ở, gồm 2 loại sau:

• Là nhà chung cư, căn hộ hoặc;
• Nhà ở riêng lẻ

Lưu ý: Nhà ở xã hội phải đáp ứng đủ các điều kiện sau để được tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội:

Đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua đồng ý;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn theo quy định của pháp luật.

Đối với nhà ở có sẵn

• Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán nhà ở này, trừ trường hợp được người mua nhà ở đồng ý;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn theo quy định của pháp luật;
• Nhà ở phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở như sau:

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Chủ thể có quyền sở hữu nhà ở xã hội

Căn cứ theo quy định Điều 51 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng sau đây được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Nhóm đối tượng 1: 

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

 Đối tượng phải đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo các quy định sau:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

• Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

• Thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

• Thuộc các đối tượng không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định Luật Nhà ở.

Lưu ý: 

– Trường hợp thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân chỉ áp dụng đối với các đối tượng sau:

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Trường hợp không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định Luật Nhà ở chỉ áp dụng đối với các đối tượng sau:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định pháp luật;
• Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Nhóm đối tượng 2:

Chủ thể phải đáp ứng điều kiện theo quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà ở có thẩm quyền.

Chỉ áp dụng đối với các đối tượng sau:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

Nhóm đối tượng 3:

Chủ thể là người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

• Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
• Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải có các nội dung chính sau đây:

– Tên, địa chỉ của các bên;

– Các thông tin về nhà ở giao dịch;

– Giá mua bán;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn giao nhận nhà ở;

– Bảo hành nhà ở;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Chấm dứt hợp đồng;

– Các thỏa thuận khác;

– Giải quyết tranh chấp;

– Hiệu lực của hợp đồng;

Lưu ý:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

Quyền và nghĩa vụ của các bên quy định cụ thể tại Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP

Đối với bên bán nhà ở xã hội

Quyền của bên bán:

• Được chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thoả thuận trong hợp đồng đã ký;
• Thu các khoản phí dịch vụ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở xã hội theo đúng thoả thuận trong hợp đồng đã ký và Quy chế quản lý nhà ở xã hội;
• Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ bên bán:

• Phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở đã ký kết;
• Tổ chức thành lập Ban quản trị nhà ở xã hội và ban hành Quy chế quản lý nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư;
• Không được tăng giá bán nhà ở xã hội khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội;
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Đối với bên mua nhà ở xã hội

Quyền của bên mua:

• Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết;
• Thực hiện các quyền khác theo quy định pháp luật.

Nghĩa vụ của bên mua:

• Phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý nhà ở xã hội cho thuê do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
• Phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

• Mua bán nhà ở xã hội thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thoả thuận; trường hợp các bên không có thoả thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm xác lập bên ký kết hợp đồng.

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Theo quy định Điều 121 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

Trên đây là một số nội dung về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Lawkey để được giải đáp chi tiết.