Chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 ha trở lên được quy định như thế nào? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất làm muối sang đất phi nông nghiệp được quy định ra sao? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau của LawKey.

Tình huống: Gia đình tôi có một mảnh đất 1 ha là đất làm muối, được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1990 và sử dụng cho đến thời điểm hiện tại. Hình thức sử dụng đất là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Mảnh đất nằm ở ngay mặt đường (ngay cạnh khu dân cư, thuận tiện cho việc buôn bán, kinh doanh. Nay gia đình tôi có nhu cầu chuyển đổi đất này sang làm nơi kinh doanh (Chúng tôi muốn mở nhà hàng hải sản ở đây) thì có được không? Mong Luật sư tư vấn giúp.

Luật sư Lawkey trả lời

Thủ tục Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất làm muối sang đất phi nông nghiệp (đất làm cơ sở kinh doanh)

– Theo quy định của pháp luật, đất làm muối được xác định là đất nông nghiệp (Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013)

– Đất làm cơ sở kinh doanh được xác định là đất phi nông nghiệp (Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013)

– Do đây là 2 loại đất khác nhau, được sử dụng vào những mục đích khác nhau nên việc sử dụng đất làm muối làm cơ sở kinh doanh là điều mà ông/bà không được phép thực hiện vì đã vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất không đúng mục đích trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai).

  Vì vậy, để có thể xây dựng cơ sở kinh doanh hợp pháp, ông/bà cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Căn cứ quy định pháp luật tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét hồ sơ xin  chuyển mục đích sử dụng đất.

– UBND huyện trình UBND tỉnh chấp thuận Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của Người sử dụng đất trước khi quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Chú ý:

Trường hợp hộ gia đình xin chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 héc ta trở lên (từ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ) thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất). Nếu địa phương của ông/bà thuộc các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. thì thời hạn thực hiện trả kết quả là Không quá 25 ngày. (Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Xem thêm: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Tiền sử dụng đất phải nộp

– Do đất làm cơ sở kinh doanh thuộc loại đất được Nhà nước cho thuê đất (Điểm c Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013) nên Ông/bà phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất – Điểm a Khoản 1 Điều 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP)

Xác định tiền thuê đất

Khoản 4 Điều 5 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định, Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất thì tiền thuê đất phải nộp được xác định sau khi đã trừ đi giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Xác định Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp

Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định như sau:

– Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sừ dụng đất.

– Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo giá đất cụ thể tương ứng và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất cụ thể ở mỗi địa phương có sự khác biệt, do đó, ông/bà nên căn cứ vào giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định để làm căn cứ tính tiền thuê đất mà mình phải nộp.

Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở đối với hộ gia đình 

                  Được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất bao nhiêu lần khi được nhà nước cho thuê đất?

Trên đây là tư vấn của LawKey về Chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 ha được quy định như thế nào?. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với LawKey để được tư vấn, giải đáp.