Chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất 0,5 ha trở lên được quy định như thế nào?

Chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 ha trở lên được quy định như thế nào? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất làm muối sang đất phi nông nghiệp được quy định ra sao? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau của LawKey.


Tình huống: Gia đình tôi có một mảnh đất 1 ha là đất làm muối, được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1990 và sử dụng cho đến thời điểm hiện tại. Hình thức sử dụng đất là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Mảnh đất nằm ở ngay mặt đường (ngay cạnh khu dân cư, thuận tiện cho việc buôn bán, kinh doanh. Nay gia đình tôi có nhu cầu chuyển đổi đất này sang làm nơi kinh doanh (Chúng tôi muốn mở nhà hàng hải sản ở đây) thì có được không? Mong Luật sư tư vấn giúp.


Luật sư Lawkey trả lời

Thủ tục Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất làm muối sang đất phi nông nghiệp (đất làm cơ sở kinh doanh)

– Theo quy định của pháp luật, đất làm muối được xác định là đất nông nghiệp (Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013)

– Đất làm cơ sở kinh doanh được xác định là đất phi nông nghiệp (Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013)

– Do đây là 2 loại đất khác nhau, được sử dụng vào những mục đích khác nhau nên việc sử dụng đất làm muối làm cơ sở kinh doanh là điều mà ông/bà không được phép thực hiện vì đã vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất không đúng mục đích trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai).

  Vì vậy, để có thể xây dựng cơ sở kinh doanh hợp pháp, ông/bà cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Căn cứ quy định pháp luật tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét hồ sơ xin  chuyển mục đích sử dụng đất.

– UBND huyện trình UBND tỉnh chấp thuận Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của Người sử dụng đất trước khi quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Chú ý:

Trường hợp hộ gia đình xin chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 héc ta trở lên (từ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ) thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất). Nếu địa phương của ông/bà thuộc các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. thì thời hạn thực hiện trả kết quả là Không quá 25 ngày. (Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Xem thêm: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép


Tiền sử dụng đất phải nộp

– Do đất làm cơ sở kinh doanh thuộc loại đất được Nhà nước cho thuê đất (Điểm c Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013) nên Ông/bà phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất – Điểm a Khoản 1 Điều 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP)

Xác định tiền thuê đất

Khoản 4 Điều 5 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định, Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất thì tiền thuê đất phải nộp được xác định sau khi đã trừ đi giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Xác định Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp

Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định như sau:

– Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sừ dụng đất.

– Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo giá đất cụ thể tương ứng và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất cụ thể ở mỗi địa phương có sự khác biệt, do đó, ông/bà nên căn cứ vào giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định để làm căn cứ tính tiền thuê đất mà mình phải nộp.


Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở đối với hộ gia đình 

                  Được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất bao nhiêu lần khi được nhà nước cho thuê đất?

Trên đây là tư vấn của LawKey về Chuyển đổi diện tích đất lớn hơn 0,5 ha được quy định như thế nào?. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với LawKey để được tư vấn, giải đáp.

Khách hàng nói về chúng tôi

Tôi rất hài lòng về chất lượng dịch vụ tại LawKey - Chìa khóa pháp luật. Các bạn là đội ngũ luật sư, chuyên gia kế toán và tư vấn viên nhiệt thành, đầy bản lĩnh với nghề nghiệp. Chúc các bạn phát đạt hơn nữa trong tương lai.

Anh Toản - CTO Công ty CP công nghệ phân phối Flanet

Đống Đa, Hà Nội
Mình thật sự cảm ơn đội ngũ công ty luật và dịch vụ kế toán LawKey về độ nhiệt tình và tốc độ làm việc. Tôi rất an tâm và tin tưởng khi làm việc với LawKey, đặc biệt là được chủ tịch Hà trực tiếp tư vấn. Chúc các bạn phát triển thịnh vượng và đột phá hơn nữa.

Mr Tô - Founder & CEO MengCha Utd

Đống Đa, Hà Nội
Tôi đã trải nghiệm nhiều dịch vụ luật sư trong quá trình kinh doanh của mình, nhưng thực sự an tâm và hài lòng khi làm bắt đầu làm việc với các bạn LawKey: Các bạn trẻ làm việc rất Nhanh - Chuẩn - Chính xác - Hiệu quả - Đáng tin cậy. Chúc các bạn phát triển hơn nữa.

Mr Tiến - Founder & CEO SATC JSC

Ba Đình, Hà Nội
Từ khi khởi nghiệp đến nay, tôi sử dụng rất nhiều dịch vụ tư vấn luật, tôi đặc biệt hài lòng với dịch vụ mà LawKey cung cấp cho IDJ Group. Các bạn là đội ngũ chuyên nghiệp, uy tín và hiệu quả. Chúc cho LawKey ngày càng phát triển và là đối tác quan trọng lâu dài của IDJ Group.

Mr Trần Trọng Hiếu - Chủ tịch IDJ Group

Hà Nội - Việt Nam
Thay mặt Công ty Dương Cafe, tôi xin chân thành cảm ơn đội ngũ luật sư, kế toán của LawKey. Thực sự yên tâm khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật và kế toán thuế bên các bạn. Chúc các bạn phát triển hơn, phục vụ tốt hơn cho cộng đồng doanh nghiệp.

Mr Dương - CEO Dương Cafe

Hà Nội
Tại LawKey, đội ngũ của các bạn rất chuyên nghiệp. Đặc biệt, tôi rất hứng thú khi làm việc với luật sư Huy Hà và kế toán Tân Anh. Các bạn không chỉ cho thấy sự thân thiện mà còn chủ động tìm hiểu giúp đỡ tôi trong công việc. Tôi tin tưởng dịch vụ luật và kế toán của các bạn.  

Mr Hưng - CEO Tư vấn du học Bạn Đồng Hành

Việt Nam

Khách hàng tiêu biểu