Khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền thuế thu nhập cá nhân cho nhà nước. Vậy, mức thuế phải nộp là bao nhiêu? Trường hợp nào được miễn giảm, không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ pháp lý

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi bổ sung;

– Thông tư 111/2013/TT-BTC và các văn bản sửa đổi bổ sung;

Các trường hợp không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Tại thời điểm chuyển nhượng; cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở; hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở; hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

+ Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

+  Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Nguyên tắc xác định giá trị nhà đất mua bán và mức tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

– Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai; quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cách tính thuế

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp  = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu; di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án;… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho

– Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.

– Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận.

– Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

– Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

–  Cách tính số thuế phải nộp

Trên đây là tư vấn của LAWKEY. Khách hàng có thể tham khảo thêm về nợ thanh toán tiền sử dụng đất được không? Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.