Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện thực hiện việc thế chấp. Vậy điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo khoản 12 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện hoạt động xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở cùng với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trên một địa điểm nhất định trong khoảng thời gian và chi phí xác định.

Đây là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư triển khai các hoạt động đầu tư xây dựng và thực hiện các giao dịch liên quan đến dự án, trong đó có việc thế chấp.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 

Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặc dù chưa hoàn thành và chưa được đưa vào sử dụng, loại tài sản này vẫn có thể được dùng làm tài sản bảo đảm nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo điểm a khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có đầy đủ hồ sơ của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

– Có thiết kế kỹ thuật của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

– Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì chủ đầu tư mới được quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án

Theo điểm b khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023, trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, còn phải bảo đảm các điều kiện sau:

– Nhà ở đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Nhà ở không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã được chủ đầu tư thế chấp trước đó.

Trường hợp phần dự án hoặc dự án đã được giải chấp theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:

Trường hợp tự xây dựng nhà ở trên đất của mình

Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư

Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Có hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết với chủ đầu tư.

– Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng.

– Có giấy tờ chứng minh đã thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện theo quy định của pháp luật.

Đây là những điều kiện nhằm bảo đảm tính hợp pháp của tài sản thế chấp cũng như quyền lợi của bên nhận thế chấp.

Hậu quả pháp lý khi thế chấp không đúng quy định

Khoản 2 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ đúng các điều kiện của Luật Nhà ở.

Trường hợp việc thế chấp không đáp ứng các điều kiện theo quy định thì giao dịch thế chấp sẽ bị vô hiệu, kéo theo các hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan.

Trên đây là bài viết về “Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai”. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến pháp luật về nhà ở hoặc cần tư vấn cụ thể về điều kiện thế chấp, vui lòng liên hệ LawKey để được đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý hỗ trợ.

Xem thêm: Quy định pháp luật về tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên