Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 được định nghĩa như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán. 

Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng của hợp đồng

Theo quy định tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:

• Nhà đang xây
• Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.

Chủ thể trong hợp đồng

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Chủ thể là bên bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; 
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Chủ thể là bên mua phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được mua bán.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Lưu ý: Quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài và tổ chức, cá nhân là người nước ngoài trong hợp đồng gồm:

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

– Đối với các cá nhân, tổ chức nước ngoài bao gồm:

• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở
• Đối với tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại VN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của VN cấp.
• Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN thì phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng có các nội dung chính sau đây:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Thông tin về nhà ở giao dịch
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, nhà mới mới;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý: Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

Quyền và nghĩa vụ của bên bán trong hợp đồng được quy định cụ thể như sau:

Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà 

Quyền của bên bán

Căn cứ theo quy định Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản, bên bán nhà có những quyền sau: 

• Yêu cầu bên mua nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
• Không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên bán

Căn cứ theo quy định Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bên bán có các nghĩa vụ sau:

• Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có).
• Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
• Thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
• Giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Lưu ý: Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng

Quyền của bên mua

Căn cứ theo quy định Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bên mua nhà có những quyền sau:

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà theo quy định pháp luật.
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Lưu ý: Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

Nghĩa vụ của bên mua 

Căn cứ theo quy định Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bên mua nhà có những nghĩa vụ sau:

• Thanh toán đủ tiền mua nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
• Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:

Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo quy định Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Thứ hai, đối tượng không thuộc trường hợp nêu trên.

Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu 

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng là:

• Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà.
• Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.
• Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau: Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nên:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (nếu các bên có nhu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực) như:

• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Trên đây là một số nội dung về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Lawkey để được giải đáp chi tiết.