Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp nào?

Quyền đối với bất động sản liền kề là gì? Bản chất của loại quyền này? Thay đổi Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có là căn cứ để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề? Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau của LawKey.


Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (BĐS chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (BĐS hưởng quyền).

Từ quy định trên có thể thấy, quyền đối với bất động sản liền kề không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất động sản mà nó gắn liền với bất động sản. Nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi thì quyền này vẫn tồn tại. Nói cách khác, đây là quyền của bất động sản hưởng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền nhằm mục đích khai thác tốt nhất công dụng của bất động sản hưởng quyền. Việc thực hiện quyền sẽ được tiến hành trực tiếp trên bất động sản chịu hưởng quyền khi bất động sản hưởng quyền có những hạn chế do địa thế tự nhiên (bất động sản bị vây bộc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra vào; bất động sản không có lối thoát nước, …) cần phải được bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện (mở lối đi qua; cho phép làm đườn ống thoát nước; …) để có thể khai thác đầy đủ công dụng.

Nói như trên không có nghĩa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đối với bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của chủ thể khác. Mà chủ thể đó chỉ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép, qua đó có thể sử dụng bất động sản của mình một cách dễ dàng nhất, khai thác được những công dụng mà bất động sản của mình đem lại; Đồng thời không gây ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bất động sản bình thường của Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

>>Xem thêm: Quyền đối với bất động sản liền kề là gì? theo quy định hiện hành


Thay đổi Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có là căn cứ để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề?

Theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015, Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong các trường hợp:

– Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

– Theo thỏa thuận của các bên.

– Trường hợp khác theo quy định của luật.

Như vậy, theo quy định của BLDS thì trong các căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề không bao gồm trường hợp thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Quy định tại Điều này là hoàn toàn phù hợp với nội dung quy định tại Điều 245 BLDS 2015 về Quyền đối với bất động sản liền kề.

Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của bất động sản này đối với bất động sản kia chứ không phải là quyền của chủ thể này đối với chủ thể kia. Nó gắn liền với bất động sản và phát sinh khi một bất động sản có những hạn chế nhất định trong việc khai thác, sử dụng mà cần có sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh. Việc tạo điều kiện chỉ có thể chấm dứt khi mà hạn chế đối với bất động sản hưởng quyền không còn tồn tại.


Ví dụ: Về quyền về lối đi qua – một nội dung trong quyền đối với bất động sản liền kề

Gia đình anh A mua mảnh đất đất có vị trí liền kề nhà anh B. Đây là đất nông nghiệp, nên sau mua lại mảnh đất này, anh A đã làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Tuy nhiên, mảnh đất lại không có nối ra vào nếu gia đình anh A xây nhà do nó bị vây bộc bởi đất của gia đình anh B. Nay anh A muốn mở một con đường nhỏ để có thể ra vào mảnh đất của gia đình mình thì có được không? Nếu anh A chuyển quyền sử dụng đất của mình cho anh C thì quyền đối với bất động sản liền kề có chấm dứt?

Theo quy định pháp luật tại Điều 254 BLDS 2015, Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Áp dụng vào trường hợp trên, anh A là người có bất động sản bị vây bộc và việc sử dụng bất động sản này (làm nhà ở) sẽ trở nên khó khăn khi không có đường dẫn vào. Đây là một nhu cầu thiết yếu để chủ sở hữu có thể ra vào bất động sản của mình. Do đó, pháp luật ghi nhận anh A có quyền yêu cầu anh B dành cho mình một lối đi (diện tích) hợp lý để ra vào bất động sản của mình.

Pháp luật không quy định rõ thế nào là lối đi hợp lý nên theo LawKey, lối đi hợp lý có thể là phần diện tích đủ để anh A và gia đình có thể ra vào bất động sản của mình một cách dễ dàng: đủ để cho xe máy, xe đạp qua lại và có thể tránh nhau (bất động sản của anh A được dùng để xây nhà ở). Trường hợp bất động sản còn được dùng vào mục đích khác như làm nhà xưởng thì lối đi phải đủ để ô tô ra vào.

Trong quá trình sử dụng, anh A có thể thỏa thuận với anh B để trả cho anh B một khoản tiền coi như tiền sử dụng mảnh đất được dùng làm lối đi. Ngoài ra, anh A và anh B cũng có thể thỏa thuận về một lối đi chung giữa hai gia đình, đây cũng là một cách để sử dụng diện tích đất một cách hợp lý hơn trên thực tế.

Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo nguyên tắc sau nếu hai bên không thể thỏa thuận được, bao gồm:

– Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

– Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

– Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Trường hợp A tiếp tục bán lại nhà và đất đã mua cho anh C thì khi đó, anh C sẽ thay thế anh A hưởng quyền về lối đi qua như những gì mà anh A và anh B đã thỏa thuận (nếu anh B đồng ý). Trường hợp anh B không đồng ý và không cho phép anh C sử dụng phần đất của mình để làm lối đi thì anh C hoàn toàn có quyền yêu cầu anh B để cho mình phần đất để làm lối đi. Quyền này hoàn toàn không bị mất đi do việc thay đổi Người sử dụng đất – người sử dụng bất động sản hưởng quyền.

>>Xem thêm: Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định pháp luật

Trên đây là tư vấn của LawKey về Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ với LawKey để được tư vấn, giải đáp.

Khách hàng nói về chúng tôi

Tôi rất hài lòng về chất lượng dịch vụ tại LawKey - Chìa khóa pháp luật. Các bạn là đội ngũ luật sư, chuyên gia kế toán và tư vấn viên nhiệt thành, đầy bản lĩnh với nghề nghiệp. Chúc các bạn phát đạt hơn nữa trong tương lai.

Anh Toản - CTO Công ty CP công nghệ phân phối Flanet

Đống Đa, Hà Nội
Mình thật sự cảm ơn đội ngũ công ty luật và dịch vụ kế toán LawKey về độ nhiệt tình và tốc độ làm việc. Tôi rất an tâm và tin tưởng khi làm việc với LawKey, đặc biệt là được chủ tịch Hà trực tiếp tư vấn. Chúc các bạn phát triển thịnh vượng và đột phá hơn nữa.

Mr Tô - Founder & CEO MengCha Utd

Đống Đa, Hà Nội
Tôi đã trải nghiệm nhiều dịch vụ luật sư trong quá trình kinh doanh của mình, nhưng thực sự an tâm và hài lòng khi làm bắt đầu làm việc với các bạn LawKey: Các bạn trẻ làm việc rất Nhanh - Chuẩn - Chính xác - Hiệu quả - Đáng tin cậy. Chúc các bạn phát triển hơn nữa.

Mr Tiến - Founder & CEO SATC JSC

Ba Đình, Hà Nội
Từ khi khởi nghiệp đến nay, tôi sử dụng rất nhiều dịch vụ tư vấn luật, tôi đặc biệt hài lòng với dịch vụ mà LawKey cung cấp cho IDJ Group. Các bạn là đội ngũ chuyên nghiệp, uy tín và hiệu quả. Chúc cho LawKey ngày càng phát triển và là đối tác quan trọng lâu dài của IDJ Group.

Mr Trần Trọng Hiếu - Chủ tịch IDJ Group

Hà Nội - Việt Nam
Thay mặt Công ty Dương Cafe, tôi xin chân thành cảm ơn đội ngũ luật sư, kế toán của LawKey. Thực sự yên tâm khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật và kế toán thuế bên các bạn. Chúc các bạn phát triển hơn, phục vụ tốt hơn cho cộng đồng doanh nghiệp.

Mr Dương - CEO Dương Cafe

Hà Nội
Tại LawKey, đội ngũ của các bạn rất chuyên nghiệp. Đặc biệt, tôi rất hứng thú khi làm việc với luật sư Huy Hà và kế toán Tân Anh. Các bạn không chỉ cho thấy sự thân thiện mà còn chủ động tìm hiểu giúp đỡ tôi trong công việc. Tôi tin tưởng dịch vụ luật và kế toán của các bạn.  

Mr Hưng - CEO Tư vấn du học Bạn Đồng Hành

Việt Nam

Khách hàng tiêu biểu