Thế nào là nhà ở đang trả góp?

Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa thế nào là nhà ở đang trả góp. Tuy nhiên theo quy định về mua trả chậm, trả dần tại Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, có thể hiểu nhà ở đang trả góp chính là nhà ở được mua theo hình thức trả chậm, trả dần, là loại nhà ở mà người mua chưa thanh toán hết toàn bộ giá trị mà thực hiện thanh toán dần theo hợp đồng mua bán hay hợp đồng mua trả góp và bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà ở này cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, bên mua nhà ở trả góp vẫn có quyền sử dụng nhà ở và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Góp vốn thành lập công ty bằng nhà ở đang trả góp được không?

Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn đề thành lập công ty có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam và chỉ có những cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn thành lập công ty theo quy định của pháp luật.

Do đó, pháp luật cho phép sử dụng nhà ở để góp vốn thành lập công ty nếu cá nhân, tổ chức góp vốn là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở đó đó.

Tuy nhiên đối với nhà ở đang trả góp, quyền góp vốn thành lập công ty bằng nhà ở này sẽ bị hạn chế, cụ thể theo khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở trả góp chỉ được thực hiện góp vốn nhà ở này để thành lập công ty sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Hay nói cách khác, đối với nhà ở đang trong quá trình trả góp (chưa thanh toán đủ tiền mua nhà ở) thì bên mua chỉ có thể góp vốn thành lập công ty bằng nhà ở này khi được sự chấp thuận của bên bán.

Nhà ở được sử dụng để góp vốn thành lập công ty phải là tài sản có thể định giá được bằng đồng Việt Nam, đáp ứng các điều kiện pháp lý khác theo Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản có liên quan.

Nhà ở đang trả góp khi tham gia góp vốn thành lập công ty phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở đang trả góp khi tham giá góp vốn thành lập công ty phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, để thực hiện góp vốn thành lập công ty bằng nhà ở đang trả góp, các bên tham gia góp vốn còn phải đáp ứng một số quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau:

(1) Bên góp vốn bằng nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

(2) Bên nhận góp vốn bằng nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024.

(3) Bên nhận góp vốn bằng nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.